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房地產開發企業資質對合作開發合同效力的影響

來源:(房地產開發企業資質對合作開發合同效力的影響http://www.risluts.com/ht/914500.html)

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合作方是否均需具備房地產開發企業資質也是合作開發合同需要關注的問題之一?!斗康禺a管理法施行前的案件問題解答》規定,不具備房地產開發經營資質的企業與他人簽訂的以房地產開發經營為內容的合同,一般認定無效,但在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的,可以認定合同有效。1998年上海市高院《關于房地產糾紛案件若干問題的研討情況摘要》中認為,合作開發經營性房地產項目的各方應當具有房地產開發經營資格;與不具有房地產開發經營資格的企業訂立合作開發經營性房地產項目合同的,應視為房地產轉讓行為,按《上海市房地產轉讓辦法》處理??梢?,在《合同法》出臺前,司法實踐是要求合作方均具備房地產開發資質的。
 
隨著《合同法》的出臺,“不輕易認定合同無效”的審判原則也逐漸落實在房地產案件糾紛處理過程中。2003年3月26日,最高院副院長黃松有《在全國民事審判工作座談會上的講話》正表明了這種司法審判趨勢,黃院長認為“在處理合作建房合同糾紛時,只要其中一方有房地產開發經營資格且一方對合作建房地土地是以出讓方式取得的,就應視為合法”?!督忉尅返某雠_,對該等司法趨勢予以了明確,《解釋》第15條規定:“合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的,應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的,應當認定合同無效,但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的,應當認定合同有效”?!督忉尅返倪@個規定,正與合作開發房地產合同并不需要合作各方“共同經營”的精神相吻合。由于房地產開發經營非常復雜,投資者出于自身條件或者其他因素的考慮而不參與房地產開發經營,即體現了當事人的自愿原則,也不妨害國家的市場管理秩序、社會公共利益,不違反國家強制性法律法規。因此,合作各方有權約定是否共同經營。既然法律不要求合作各方共同經營,當然也沒有必要要求合作各方均具有房地產開發經營資質。
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